（2000年6月1日公布   烟开[2000]51号）
第一章  总  则　　

　　第一条  为了加强烟台经济技术开发区（以下简称开发区）物业管理，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的正常使用，创造整洁优美、舒适方便、文明安全的工作、生活环境，提高城市整体管理水平，根据国家及省市有关法律、法规规定，借鉴外地经验，结合本区实际情况，制定本办法。
　　第二条  本办法所称物业是指已建成并交付使用的城市各类房屋及相配套的设备、设施和场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业依照合同，约定对物业实行专业化管理和为业主、非业主使用人提供的综合性服务。
本办法所称业主，是指物业的所有权人；非业主使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
　　第三条  本办法适用于本行政区域内的住宅小区、别墅区、写字楼、商住楼、工业区、商业楼宇及其他各类建筑物。
　　第四条  开发区物业管理实行行业管理与属地管理相结合，以属地管理为主要的原则，政府宏观调控，部门协调配合，业主高度自治，全面推行市场化物业管理。
　　社区管理处主要职责是：
　　（1）代表管委对辖区物业管理工作进行协调和监督；
　　（2）负责组织成立业主委员会，组织召开业主大会或业主代表大会；
　　（3）推荐业主委员会主任；
　　（4）对物业管理企业与业主委员会、居委会工作、社区服务的相互关系进行督查协调。
　　房管部门为物业管理行业主管部门（以下简称物业主管部门），负责全区物业管理的行业管理工作，其主要职责是：
　　（1）负责贯彻国家、省市有关物业管理的政策法规，结合实际制定具体管理措施；
　　（2）协助组建业主委员会，指导召开业主大会或业主代表大会；
　　（3）指导组建物业管理企业，监督物业管理企业权利、义务的履行情况；
　　（4）负责物业管理企业管理资质评审，按管理权限颁发物业管理企业资质证书；
　　（5）监督物业管理招标选聘工作；
　　（6）会同物价等部门确定物业管理企业收费范围及标准，并监督执行；
　　（7）组织物业管理业务人员培训，提高物业管理人员业务素质；
　　（8）负责物业管理优秀单位考核审验及达标管理工作；
　　（9）制定物业管理发展规划，对拟实行物业管理的区域进行审查，确定管辖范围；
　　（10）参与住宅小区竣工综合验收和交接工作。
　　建设、环卫、市政、公安、工商、物价等有关部门按照各自的职责，对物业管理进行指导、支持和配合，共同做好物业管理工作。
　　第五条  业主委员会与居民委员会合署办公，挂两块牌子。
　　第六条  物业管理小区的区域原则上与居委会行政区划一致或按照方便管理的原则确定。每个物业管理区域均应依照本办法规定成立业主委员会。业主委员会代表本辖区的房屋产权人和使用人的合法权益，依据本办法、业主公约和业主委员会章程行使业主自治管理职权。
　　第七条  物业管理企业根据本办法和业主委员会的委托对辖区物业统一实施专业经营管理。

第二章  业主大会及业主委员会　　

　　第八条  实行物业管理的区域由社区管理处、居委会、物业主管部门会同开发建设单位组织召开首届业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
　　第九条  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数较多的，按比例推选业主代表组成业主代表大会。业主代表名额一般为：多层楼寓每1-3单元推选代表一名，高层楼寓每10-20户推选代表一名。
业主代表须经民主推荐产生。
　　第十条  业主大会或业主代表大会，应当由过半数有表决权的业主或业主代表出席方可举行，业主可以委托代理人出席业主（代表）大会。
　　表决权实行住宅房屋一户一票；非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票，一百平方米以下的有房屋所有权证的每证一票。
　　第十一条  业主大会业主代表大会，一般每年召开一次。经百分之十五的业主或业主代表提议，应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会。
　　业主大会或业主代表大会应当邀请非业主使用人、物业主管部门、社区管理处、居委会及有关部门代表列席。
　　第十二条  业主大会和业主代表大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）监督业主委员会的工作；
　　（三）听取和审议业主委员会的工作报告；
　　（四）通过和修改业主公约；
　　（五）批准业主委员会章程；
　　（六）改变和撤销本辖区业主委员会不适当的决定；
　　（七）决定本辖区关于业主利益的重大事项。
　　第十三条  业主委员会是经业主大会或业主代表大会选举产生，在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会要经民政部门依法核准登记，取得法人资格。同时要向物业主管部门备案。
　　第十四条  业主委员会数额，根据物业区域规模大小确定，一般为5-9人，设主任1人、副主任1-2人。主任负责主持和处理日常工作。
　　业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在全体业主（代表）中选举产生。若小区居委会主任系该小区业主，原则上由居委会主任兼任业主委员会主任；若居委会主任非该小区业主，可将选举产生的业主委员会主任聘请为该居委会副主任。
　　业主委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可连选连任。业主委员会委员在任职期间如有变动，应召开业主大会或业主代表大会及时补选。
　　第十五条  业主委员会实行例会制度，原则上每半年召开一次，听取物业管理企业的工作汇报，研究和审议职责内的各项工作。业主委员会须有过半数委员参加才能举行，会议决定须得到全体组成人员过半数通过。
　　第十六条  业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集业主大会或业主代表大会，并报告工作；
　　（二）拟定业主委员会章程和业主公约，并提交业主大会或业主代表大会通过后，报物业主管部门备案；
　　（三）审议物业管理各项有关资金的收取与使用计划，包括财务预算和决算，并监督执行，督促物业管理企业按期公布费用收支帐目；
　　（四）选聘物业管理企业，并与其签定、变更或解除物业管理合同；
　　（五）审定物业管理企业的年度管理计划，监督和评价物业管理企业的工作情况；
　　（六）检查、监督物业管理企业各项管理工作实施情况及规章制度的执行情况，听取业主和非业主使用人对物业管理工作的意见和建议，并及时反馈到物业管理企业；
　　（七）协助物业管理企业落实各项管理措施及追缴业主所欠费用。
　　（八）业主大会或业主代表大赋予的其他职责。
　　第十七条  业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、非业主均具有约束力。
　　业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
　　第十八条  业主委员会接受业主的监督，对业主负责。

第三章  物业管理企业　　

　　第十九条  物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
　　第二十条  物业管理企业成立应具备下列条件：
　　（一）有企业名称、章程和固定的办公场所；
　　（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
　　（三）有符合规定的注册资金；
　　（四）法律、法规规定的其他条件。
　　第二十一条  申办物业管理企业须报物业主管部门审批。
　　物业管理企业应当按规定办理工商、税务等有关注册登记手续。
　　物业管理企业必须在取得省建设行政主和部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理经营业务。
　　区外物业管理企业进入本区从事物业管理活动，应当经区物业主管部门审查批准。
　　第二十二条  申办物业管理企业，应提交下列资料：
　　（一）企业法定代表人任命书和身份证明；
　　（二）专业技术及管理人员职称证件；
　　（三）资信证明；
　　（四）企业管理章程；
　　（五）办公及经营场所证明；
　　（六）其他规定的有关文件。
　　第二十三条  物业管理企业的资质管理，按国家、省市有关规定执行。
　　第二十四条  物业管理企业需变更登记事项或撤销的，应当到原审批、登记部门办理变更或注销登记手续。
　　第二十五条  物业管理企业竞标受聘后，应与招聘的业主委员会签订物业管理委托合同，并向物业主管部门备案。物业管理委托合同期限一般不超过三年，到期可续签。
　　第二十六条  物业管理委托合同期满一方不再续签的，应在合同期满两个月前通知对方，由业主委员会在合同期满前确定新聘物业管理企业。在合同执行期间发生争议，在争议解决之前，合同双方不得停止履行义务。
　　物业管理企业应当在合同终止后一个月内，腾出占用的物业管理办公和商业网点用房等各项经营设施，交出有关资料，办理退租和费用结算等手续。代管的有关帐目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。
　　第二十七条  物业管理企业的管理服务范围：
　　（一）房屋公共部位及附属设施的使用、养护和维修；
　　（二）消防、电梯、机电设备、路灯、园林绿化、沟渠、池、井、道路、停车场、市场等公共设施的运行养护；
　　（三）生活垃圾收集和环境清扫保洁；
　　（四）车辆行驶及停放秩序管理；
　　（五）协助当地公安机关和基层治保组织搞好物业管理范围内的公共秩序和安全防范保卫工作；
　　（六）通知有关单位维修有关市政公用设施；　
　　（七）其他规定的物业管理事项。
　　第二十八条  物业管理企业的权利：
　　（一）根据本办法及有关法规，结合实际情况，制定本辖区的物业管理规章制度；
　　（二）依照物业管理委托合同和本办法及有关规定对辖区物业实施管理；
　　（三）按照物业管理委托合同和本办法及有关规定对辖区收取管理费用；
　　（四）有权制止违反辖区物业管理规章制度的行为；
　　（五）有权要求业主委员会协助管理；
　　（六）开展多种经营服务，以其收益增强企业实力，提高物业管理水平；
　　（七）根据实际需要，制定物业的维修计划，并经业主委员会审核同意，申请使用“公共资金”和“维修基金”。
　　第二十九条  物业管理企业的义务：
　　（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
　　（二）接受业主委员会及业主的监督；
　　（三）重大的管理措施应当提交业主委员会审议认可；
　　（四）接受物业主管部门及有关部门的指导与监督。
　　（五）组织或协助有关部门提供社区服务和开展社区文化活动；
　　（六）参加文明建设活动竞赛；
　　（七）依法从事其他经营活动。
　　第三十条  物业管理企业可以接受专业部门委托，代收代缴水电费、有线电视费等费用，相关部门可按其所收费数额的一定的比例，支付物业管理企业劳务费，具体按双方签订的合同执行。
　　第三十一条  物业管理企业可以享受国家及开发区管理委员会对第三产生的优惠政策。

　
　　第三十二条  物业投入使用且入住率达到50%以上时，开发建设单位必须向物业接管综合验收领导小组（由建设、房管及有关单位组成）申请综合验收。验收合格两个月内，向业主委员会办理物业管理移交手续。
　　（一）凡属建成小区要组织进行整体验收。
　　（二）凡属基本建成或在建小区要组织进行分期验收。但分期验收的规模不得少于一个组团规模（建筑面积2万平方米以上），且相应的基础设施和公共服务配套设施基本能满足业主正常生活使用的要求。
　　（三）凡属基本建成和在建小区要每年进行一次复验，验收不合格的，由建设主管部门责令建设单位限期整改。
　　第三十三条  业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。
　　（一）基本建成小区内的房屋开发，凡实施物业管理的，由物业管理企业提前介入管理，单体建筑及配套设施竣工验收后，即可办理移交手续。
　　（二）在建小区内的物业管理，由建设单位设置专门机构进行管理或委托专业物业管理企业管理。多家开发管理的，应协调由一家企业管理。委托物业管理企业管理的双方要签订《前期物业管理服务协议》。
　　（三）物业前期管理事项，应按本办法规定的物业管理范围或《前期物业管理服务协议》实施管理。
　　（四）开发建设单位须实施物业前期管理中，必须接受物业主管部门及有关部门的指导和监督。
开发建设单位不进行物业前期管理或不接受物业主管部门指导监督的，建设主管部门不予办理开工许可，房管部门不予办理商品预售许可。
　　第三十四条  移交物业时，开发建设单位或原管理单位应当向业主委员会移交下列资料：
　　（一）房屋竣工验收合格证书；
　　（二）物业规划图、竣工总平面图；
　　（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（四）地下管网竣工图；
　　（五）房屋分配花名册；
　　（六）其他有关资料。
　　第三十五条  业主委员会接管物业后，应采取公开招标方式，选聘物业管理企业，并与其签订物业管理委托合同。
　　第三十六条  物业管理委托合同应统一使用建设部、国家工商行政管理局推行的《示范文本》。
　　物业管理委托合同应包括下列内容：
　　（一）委托管理范围及内容；
　　（二）委托管理原则；
　　（三）委托管理方式；
　　（四）委托管理期限；
　　（五）双方责任、权利、义务；
　　（六）管理目标和经济指标；
　　（七）风险抵押；
　　（八）违约责任；
　　（九）合同更改、补充与终止；
　　（十）其他事项。
　　物业管理委托合同签订后，由物业管理企业向物业主管部门备案。
　　第三十七条  本办法施行前已交付使用的物业，未按规划、设计要求进行配套建设的，由区建设行政主管部门督促原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。

第五章  物业使用及维护　　

　　第三十八条  房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守物业管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守物业管理办法的约定。
　　业主、非业主使用人入往前，须与物业管理企业签订入住合同，已入住未签订合的，应与物业管理企业补签入住合同。入住合同主要包括下列内容：
　　（一）物业名称；
　　（二）物业管理企业名称；
　　（三）业主或非业主使用人情况；
　　（四）所使用房屋情况；
　　（五）物业管理服务内容；
　　（六）双方的权利与义务；
　　（七）费用标准及交纳期限；
　　（八）违约责任；
　　（九）其他有关事项。
　　第三十九条  业主和非业主使用人应遵守下列规定：
　　（一）不得擅自改变小区内土地用途；
　　（二）未经批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
　　（三）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、建；
　　（四）不准随意接引、拆除和损毁市政公用设施，不得擅自在住宅区内挖洞、占道；
　　（五）禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物。严禁堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；
　　（六）禁止践踏、占用绿化地，严禁损坏、涂划园林艺术雕塑，严禁往下水道乱扔杂物；
　　（七）禁止影响市容观瞻的乱搭、乱摆、乱挂、乱设广告招牌等；
　　（八）按规定时间、地点存放垃圾，禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔果皮核、丢弃纸屑、空中抛物、乱贴乱画野广告；
　　（九）严禁聚众喧闹，禁止发出超出规定标准的噪音；
　　（十）不得在小区内随意停放车辆和鸣嗽叭，未经批准，载重车辆不得进入住宅小区；
　　（十一）不得利用房屋从事危害公共利益的活动，不得侵害他人的正当权益；
　　（十二）不得乱设经营摊点；
　　（十三）法律、法规及政府部门规定禁止的其他行为。
　　第四十条  住宅小区内的市政公用设施管理职责分工：
　　（一）供水设施：单元总水表（不含）以内部分，由业主和物业管理企业负责（其中公用部分由物业管理企业负责）；单元总表和表井设施及其以外部分，由供水部门负责，原开发建设单位自行安装设计给水设施的小区，供水部门只负责到小区总表。
　　（二）供电设施：单元总表（不含）以后到用户部分（无单位总表以单户用表为界），由业主和物业管理企业负责（其中公用部分由物业管理企业负责）；供电设施已完成移交的，单元总表及其以前部分，由供电部门负责；供电设施没有移交的，单元总表及其以前部分由开发建设单位负责。
　　（三）供热设施：用户表井（不含）以内部分，由业主和物业管理企业负责，（其中公用部分由物业管理企业负责），用户表井及其以外部分，由供热部门负责（如有新办法，按新办法规定执行）。
　　（四）下水管道：接户井（不含）以内的管线，由业主和物业管理企业负责（室内部分由业主负责），接户井及其以外的管线由市政管理部门负责。
　　（五）路灯设施：由物业管理企业管理维护；路灯电费由财政和供电部门统算。
　　（六）住宅小区内停车场、非机动车存车处、市场摊位，由物业管理企业根据有关规定进行管理。
　　（七）管道煤气设施：由管道煤气公司负责。
　　（八）环卫设施：由开发建设单位按环卫部门要求设置，物业管理企业负责管理和维修养护。日常生活垃圾由物业管理企业归集，环卫部门免费清运。因物业建设、改造等产生的非生活垃圾，由当事人负责按环卫部门指定地点归集并清运，并交纳相关费用。
　　公共厕所的清掏和维护，公共厕所的产权属于环卫部门的，由环卫部门负责，或由其委托物业管理企业负责；未办理移交的，由建设单位负责。
　　第四十一条  房屋公共部位共用设施设备的大修、更新、改造费用，按有关规定从建立的共用部位共用设施设备维修基金中支出；未建立公共部位共用设施设备维修基金或维修基金不足的，由业主依其房屋所占的建筑物面积的比例分担。业主房屋内部的维修，由业主自行负责。
　　第四十二条  在保修期内新建物业的维修，按国家规定或房屋出售合同规定的期限内开发建设单位负责维修；委托物业管理企业保修的，保修费由双方另行约定。
　　第四十三条  市政公用设施在物业管理区域内的新增维修改造工程，应当向物业管理企业通报并办理施工手续，做好施工后的恢复工作。　　

第六章  物业管理费用　
　

　　第四十九条  对未经批准从事物业管理经营的，由物业主管部门责令停止违法行为，没收非法所得，并处一万元以下罚款。
　　第五十条  物业管理企业违返规定收取费用，由物价行政主管部门依法给予处罚；违返工商行政管理规定的，由工商行政管理部门依法给予处罚。
　　第五十一条  物业管理企业违返管理规定，因管理、维修和养护不善，造成业主生活居住严重不便的，业主或非业主使用人的权投诉，业主委员会有权制止，并要求其改正；物业主管部门应视其情节轻重，可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款，直至吊销《物业管理企业资质证书》。
　　第五十二条  业主、物业使用人违反本办法第五章第三十九条规定的，物业管理企业有权制止，并要求其停止违法违章行为，限期改正，排除险情或隐患、拆除违章建筑、恢复原状、修复或保护；逾期不改的，可申请有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。
　　第五十三条  对不按规定缴纳费用的业主、非业主使用人，物业管理企业可以要求其限期交纳，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可依法追缴。
　　第五十四条  开发建设单位未办理综合验收审批手续擅自将新建物业投入使用的，由建设主管部门责令限期补办手续，逾期不办的，吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。
　　第五十五条  开发建设单位不按规定缴纳物业管理公共资金，或在物业管理移交时未按规定提供物业管理用房等设施的，由建设和物业主管部门责令限期缴纳或移交，逾期仍不缴纳或移交的，可申请人民法院强制执行。
　　第五十六条  开发建设单位在物业管理移交时，其小区内的基础设施配套不能满足业主、非业主使用人的基本生活需要，或未达到规划要求的，建设主管部门要责令限期整改。逾期不能整改和整改达不到要求的，建设主管部门处以整改所需资金相应的罚款；无能力上缴罚款的，可依法查封其未出售的房屋或闲置的土地，公开拍卖；既无能力上缴罚款又无房地产可拍卖的，建设主管部门不予办理新的开工许可，房管部门不予办理商品房预售许可。
　　第五十七条  业主委员会与物业管理企业因履行物业管理委托合同发生纠纷时，可由物业主管部门调解，也可对依法申请仲裁或向法院起诉。
　　第五十八条  被处罚的当事人，对行政处罚决定不服的，可按有关规定，申请复议或提起诉讼。当事人逾期不申请复义，也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第八章  附  则

　　第五十九条  本办法委托开发区房产管理处负责解释。
　　第六十条  本办法自公布之日起施行。一九九六年六月十四日开发区管委会发布的《烟台经济技术开发区住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。