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(来源：
日期：2009-09-30 10:08:24)
《烟台经济技术开发区物业专项维修资金管理办法》公开征求意见 2009-09-29 为贯彻实施建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），进一步加强我区的住宅专项维修资金管理，根据我区住宅专项维修资金管理工作实际，我们制定了《烟台经济技术开发区物业专项维修资金管理办法》，在向财政局、海河社区管理处、长江社区管理处等相关部门征求了意见的基础上又进行了修改，现向社会公开征集意见，市民可通过电子邮件的方式将意见反馈至：ykwgb@163.com，或将反馈意见直接报送开发区物业管理办公室，联系电话6385583，征集意见截止日期为2009年10月20日。
附件：《烟台经济技术开发区物业专项维修资金管理办法》（征求意见稿） 烟台开发区建设房管局
二〇〇九年九月二十九日
烟台经济技术开发区物业专项维修资金起草说明
1、国家建设部、财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》主要是对住宅的专项维修资金进行了详细规定，其他非住宅参照执行，由于近几年来商品非住宅的维修和物业管理和安全使用隐患日益严重，故在制定我区的维修资金管理办法的同时将商品非住宅涵盖在内，统称物业维修资金管理办法。
2、《办法》第七条 除售后公有住房外的其他物业维修资金的交存标准按照国家《住宅专项维修资金管理办法》规定为：
（一）未配备电梯的住宅，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%；
（二）已配置电梯的住宅，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上一年度住宅建筑安装工程每平方米造价的8%。
我区《办法》中仍按照我区原有的标准收取，烟台市的交存标准市局正在考察统一制定，等烟台市制定统一标准后，按照烟台市的标准进行收缴。
3、本办法中的专项维修资金管理中心是根据烟台市房管局的管理机构设置相对应的一个专门负责专项维修资金的管理的部门，全国其他省市的房管部门也设置了此部门，因此提议我区也设置专项维修资金管理中心，隶属于建设房管局。如果该机构不能设置的话，本办法中的“管理中心”将替换成建设房管局。 烟台经济技术开发区物业专项维修资金管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为了加强对专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护专项维修资金所有者的合法权益，根据《物业管理条例》、建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》和《山东省物业管理条例》的有关规定，结合我区的实际情况，制定本办法。
第二条 烟台经济技术开发区规划范围内非单一产权物业专项维修资金（以下简称专项维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称物业，含商品住宅、商品非住宅、经济适用房、售后公有住房、拆迁安置房等。
第三条 专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第四条 建设房管局应当会同财政局委托本区内的商业银行作为专项维修资金的专户管理银行。
专项维修资金专户应当在专户管理银行设立，以物业管理区域为单位设帐，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按房屋户门号设分户账。
第五条 建设房管局是烟台经济技术开发区专项维修资金的行政主管部门，负责本行政区域内的专项维修资金的指导和监督工作。
第六条 专项维修资金的管理费用，在住项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。
第七条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政局应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第八条 专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照烟台经济技术开发区管委的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第二章 交存
第九条 除售后公有住房外的其他住宅，按照下列规定标准交存首期专项维修资金：
1、多层建筑按照每平方米建筑面积16.8元；
2、高层小高层建筑按照每平方米建筑面积18.6元。
3、非住宅类
第十条 出售公有住房的，按照下列规定交存专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。
第十一条 业主交存的专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十二条 开发建设单位在本办法实施之日起与业主签订《商品房买卖合同》的，应当在《商品房买卖合同》中以专门条款明确约定专项维修资金交存的标准、面积基数、总金额等事项，由业主按照本办法的规定交存专项维修资金。
第十三条 新建物业的开发建设单位应当在办理商品房注册手续前按照行政主管部门许可的房屋测绘报告所测定的房屋总建筑面积足额预交专项维修资金，并向管理中心提供相关信息。房屋出售后，业主向开发建设单位支付预交款项，并到管理中心办理更名手续。
第十四条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专户。
第十五条 未按照本办法规定交存专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十六条 本办法实施前已交付使用的房屋，业主未缴纳专项维修资金的，由业主按照本办法规定到管理中心办理交存手续，开发建设单位未出售的，由开发建设单位交存。对于未缴存的专项维修资金由业主委员会负责催缴。
第十七条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存的30%的，应当及时续交。相关业主续交后的专项维修资金余额不得少于其按本办法应交首期专项维修资金数额。续交的专项维修资金由业主直接存入专项维修资金专户，并计入各业主的分户账。
第三章 管理
第十八条 业主大会成立前，专项维修资金，由管理中心负责代管。
业主大会成立后，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意，专项维修资金由管理中心划转业主大会管理。
涉及到售后公有住房专项维修资金的，到负责管理公有住房专项维修资金的部门办理划转手续。
第十九条 业主大会决定不再委托管理中心代管专项维修资金，应当经物业管理区域内专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主讨论通过。业主大会的决议应当包括以下内容：
（一）小区专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；
（二）选择本小区物业服务企业（或业主委员会、会计师事务所）作为本物业管理区域业主大会专项维修资金账目管理单位；
（三）业主大会专项维修资金账目管理办法；
（四）确定业主委员会主任、副主任是本物业管理区域专项维修资金账目的负责人；
（五）其它与专项维修资金有关决议事项。
第二十条 业主委员会持业主大会的有效决议及具体管理办法到建设房管局办理备案手续。
第二十一条 业主大会决定专项维修资金不再委托管理中心代管的，应当按照下列程序办理划转手续：
（一） 业主委员会凭建设房管局的备案证明到管理中心办理相关手续。
（二）管理中心应当于15个工作日内，通知专户管理银行开立业主大会专项维修资金管理帐户。
（三）管理中心将维修资金账面余额划转至业主大会维修资金帐户，并将有关账目等移交业主委员会。
第二十二条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，原业主未交存首次专项维修资金或者所交存的专项维修资金余额不足本办法规定的标准，由转让当事人协商足额续交后，方能办理房屋所有权转移登记，该房屋分账户中结余的专项维修资金随房屋所有权同时转让。
第二十三条 有下列情况之一的，开发建设单位或业主委员会应当到管理中心办理有关变更手续：
（一） 物业管理区域发生调整的。
（二） 房屋所有权发生转移的。
（三） 业主委员会主任、副主任发生变更的。
（四） 业主大会委托的账目管理单位发生变更的。
（五） 其他发生变更的事项。
第二十四条 房屋灭失的，按照以下规定返还物业专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第二十五条 管理中心负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当每月与专户管理银行核对一次专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的可以要求复核。
第二十六条 管理中心、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会应当建立专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第二十七条 专项维修资金的管理和使用应当依法接受审计部门的审计和财政部门的监督。
第四章 使用
第二十八条 专项维修资金及其增值部分除去合理的管理费用以外，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造资金，任何单位和个人不准挪为他用。
第二十九条 专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第三十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊。
专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
第三十一条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第三十二 条 按照本办法使用专项维修资金时，维修工程凡符合以下情况之一的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：
（一）维修项目涉及整个物业管理区域的；
（二）单项维修工程费用超过8000元的；
（三） 一次性使用维修资金总额超过15000元的。
第三十三条 专项维修资金未划转业主大会管理的，专项维修资金的使用，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）专项维修资金的使用建议应在列支范围内公示三天以上；
（三）在建设房管局和辖区街道办事处或社区管理处的指导监督下，业主委员（业主代表）持维修项目、费用预算（含预算分摊明细表）、实施方案，经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过；
（四）物业服务企业（施工单位）或者相关业主持《烟台开发区专项维修资金使用申请表》、相关业主签字同意的书面材料、施工合同等相关材料，向管理中心申请办理预支手续；
（五）管理中心收齐以上材料后，（5个）工作日审核完毕后，通知专户管理银行核定预算经费60%的维修费用；
（六）专户银行将所需要的维修资金划转至维修单位；
（七）维修工程竣工验收合格后，物业服务企业（施工单位）或相关业主持下列资料到管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：
1、经审计的工程预决算单；
2、维修、更新工程的发票；
3、相关业主的意见反馈表；
4、最终维修费用分摊明细表；
5、其他相关的材料。
第三十四条 物业所在区域没有物业服务企业且没有业主委员会的，由所在社区的居民委员会代为行使相应职权。
第三十五条 维修工程最终决算金额超出预算金额20%以上或超出部分在1万元以上的，超出部分需按本办法规定的程序重新申报。
第三十六条 专项维修资金划转业主大会管理之后，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业维修企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议。
（二）维修资金的使用建议应该在列支范围内公示三天以上；
（三）在建设房管局和辖区内的街道办事处或社区管理处的指导和监督下，物业服务企业持费用预算、维修费用按户分摊明细表等，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请；其中，动用公有住房维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意后与物业服务企业（施工单位）签订施工合同并报建设房管局备案；动用公有住房专项维修资金的，经负责管理公有住房专项维修资金的部门审核同意；负责管理公有住房专项维修资金的部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会凭书面报告及建设房管局备案证明等材料通知专户管理银行拨付核定预算经费60%的维修费用。
（七）专户管理银行将所需维修资金划转维修单位。
（八）维修工程竣工验收合格后，业主委员会经核实后，据下列材料拨付维修经费的余额：
1、经审计的工程决算单；
2、维修、更新工程的发票；
3、相关业主的意见反馈表；
4、最终维修费用分摊明细表；
5、其他相关的材料。
第三十七条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的或出现电梯故障、屋面漏雨严重等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业服务企业或业主委员会提出书面紧急报告，管理中心核实后可先预拨款，维修工程完成后，经审计的工程决算费用在相关物业专项维修资金中列支，补办相关结算手续。
没有物业服务企业且没有业主委员会的，由所在社区（街道）的居民委员会代为行使物业服务企业或（和）业主委员会的相应职权。
第三十八条 下列费用不得从专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第三十九条 在保证专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。
利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经财政部门同意。
禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第四十条 下列资金应当转入专项维修资金滚存使用：
（一）按规定计取的专项维修资金的存储利息；
（二）利用专项维修资金购买国债扣除相应手续费后的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第五章 法律责任
第四十一条 公有住房售房单位和开发建设单位有下列行为之一的，由建设房管局会同财政局责令限期整改，逾期不改正的，处以5000元以上1万元以下罚款并暂缓办理相关业务：
（一）未按本办法第十一条、第十二条规定，不预交专项维修资金的；
（二）违反本办法第十三条规定，将房屋交付买受人的；
第四十二条 违反本办法规定，业主不交纳或不续交应分摊的专项维修资金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按照法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不交纳或续交应分摊的专项维修资金的，由建设房管局责令其限期缴纳，否则相关物业不得出租、转让。
第四十三条 违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由建设房管局追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第四十四条 建设房管局及其相关工作人员利用职务之便，收受他人财务，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 因专项维修资金的交存、使用发生纠纷的，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。
第六章 附则
第四十六条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑物服务的部位等。
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢物业内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、空调系统、煤气管道、消防设施、避雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十七条 本办法实施前，已按原来有关政策规定交纳专项维修资金的，应当统一交存专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。
第四十八条 同一物业管理区域内，部分业主已按照本办法的规定交存首期专项维修资金，部分业主未按照本办法的规定交存首期专项维修资金的，未交存的业主应当按照本办法的规定足额交存首期专项维修资金。
第四十九条 本办法自2009年 月 日起执行。
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